올해 8월 29일에 신생아 특례 대출이라는 정책이 나왔다. 출산율이 역대 최저 수준으로 치닫으니 정부에서 출산 가구 주택을 지원함으로 출산율을 높이기 위하여 나온 것이다. 결혼을 하지 않는 이유는 여러가지가 있으나 주택가격이 크게 상승한 것이 주요인이라고 볼 수 있다. 지난 달에 결혼한 내가 결혼을 준비하면서 가장 중요하게 생각했던 부분이 주거 문제이다. 결혼을 하면 같이 살아야 하는데 비용이 가장 크게 발생하는 부분이 집 문제이다. 결혼은 새로운 출발이라고들 한다. 오래되고 좋지 않은 집에서 새로운 출발을 하고 싶어하는 사람은 없다. 당연히 좋은 집, 좋은 아파트에서 내 인생의 반려자와 밝은 미래를 꿈꾸며 살아나가고 싶을 것이다. 현실에 맞게, 상황에 맞게 결혼하면 되지 않느냐 라고 하지만 그건 이론적..
물건을 판매할때는 판매자가 소비자에게 물건을 팔기 위하여 영업도 하고 마케팅도 한다. 하지만, 임대인과 임차인의 관계에서는 일반적으로 임차인이 더 불리하다. 임대인은 가격을 올리려고 하는 것이 당연하고, 임차인은 가격을 내리려고 하는 것이 당연하다. 여기서 임대인에게는 보험이 있는데, 이것이 기존 임대인이다. 기존 임대인을 보험으로 놓고 더 높은 가격으로 신규 임대인을 구하면 된다. 재밌는 사실은 4억짜리 전세 집이 있다고 가정해보자. 계약이 만료가 되면 임대인들은 금액을 5천만원 정도 올려버린다. 1천만원~2천만원이 아닌 5천만원 정도씩 올려버린다는 것에 주목을 해야 한다. 내가 살고 있는 전세집에서 이제 나간다고 임대인에게 공지를 하게 되면 임대인은 집을 매물로 내놓게 된다. 그런데 거래가 생각보다 ..
사람들은 대부분이 같은 조건이라면 비용이 적게 발생하는 걸 선호한다. 동일한 조건에서 비교한다고 하면, 월세는 월마다 일정 비용을 발생 시키지만 전세는 큰 목돈을 필요로 하게 된다. 목돈을 마련할 때에는 대출이 보통 필요하게 되는데, 그 이자 비용이 월세라고 생각하고 비교하면 된다. 일반적인 상황이라면 이 이자 비용은 월세보다 보통 낮게 책정된다. 22년도 같은 경우가 아주 특별한 경우인데, 이러한 상황은 매우 드물다. 결국, 임차인은 월세보다 전세를 항상 선호하게 되어 있다. 임대인은 반대로 월세를 놓는 것이 더 유리하다. 하지만, 정부의 정책이나 대출 상황 등을 고려하여 효용 가치를 따져보면 월세가 더 높은 수익이 나지 않을 수 있다. 그리고 임차인은 전세를 선호하기 때문에 월세를 고집하다가 공실이 ..
우리나라 부동산 시장은 매매시장과 임대시장으로 이루어져 있다. 매매시장은 일반주택에 대한 매매시장으로 중고 시장으로 생각하면 되고, 임대시장은 전세와 월세로 이루어져있다. 전세는 보증금을 내면 계약기간 내에는 월에 납부하는 금액이 없지만, 월세는 월에 납부하는 금액이 있는 것이 특징이다. 반전세라는 개념은 월세에 비해서 보증금이 높고 월에 납부하는 금액이 존재하기 때문에 월세라고 보면 된다. 이러한 시장에 들어가는 수요를 주택 수요라고 한다. 주택 수요는 실제 거주 수요, 투자 수요가 있다고 생각하면 된다. 거주 수요는 매매시장과 임대시장 둘 다 대상이 되고, 투자 수요는 매매시장만 해당하게 된다. 투자 수요 관점에서 임대시장으로 수익을 올린 사례가 있긴 하다. 미분양이 나게 된 건설사가 있었는데 미분양..
AI 시대가 오면서 제일 중요한 것은 데이터이다. 과거의 데이터를 가지고 현재를 분석하고, 미래를 예측하는 것이다. 하지만, 우리는 생각보다 과거를 빨리 잊는다. '과거에 얽매이지 말자', '지금은 그때와는 상황이 다르다' 라는 말들도 있지만, 과거 데이터를 가지고 미래를 예측하는 것은 일반적으로는 너무 당연한 이론이다. 1. 과거와 현재로 미래가 만들어진다 임대차 3법 개정, 시행, 21년도까지의 폭등장, 박근혜 정부의 전세난 등 부동산 시장에서는 큰 이슈들이 많이 발생하였다. 하지만, 우리는 과거를 너무 빨리 잊는다. 과거에서 현재 그리고 미래는 연결고리가 있고 그러한 연결고리를 잊으면 안된다. 논리적인 사고 방식이 없다면 결국은 내가 원하는 방향으로 간다고 착각을 하게 된다. [ 과거를 빨리 잊지 ..
부동산 시장을 바라보는 사람들의 시각은 다양하다. 상승을 바라는 사람, 하락을 바라는 사람, 무관심한 사람 등이 있을 것이다. 나는 어땠을까? [ 시장을 바라보는 우리들의 시각 ] 1. 상승론자 2. 하락론자 3. 무관심자 나를 돌이켜보면, 2020년도 부동산 폭등 장에 부동산이라는 것에 대해서 처음으로 관심을 가졌고 2023년도에 결혼을 준비하면서 실제로 전세계약도 해보았다. 2020년도에는 송도 아파트에 청약 예비 당첨이 되어 영끌족이 되어 상승론자가 되는 상상도 해보았고, 2023년에는 한없이 올라간 부동산 가격으로 인해 하락론자가 되었다. 정부에서 내놓는 정책 중에서 나를 위한 대책은 하나도 없는 것 같았고, 초상류층과 초하류층 만을 위한 정책만 나오는 것 같았다. 이러한 시각을 바탕으로 상승론자..
임대차 3법에 대한 정의는 지난 포스팅에서 공부해보았다. 앞서 말한 바와 같이 임차인들은 전세 입주 후에 1년 6개월이 지나면 다음 집에 대해서 고민해야 한다. 이집에서 계속 살 것인지, 이사를 갈 것인지 말이다. 임대차 3법에서도 임대인은 전세계약 만료 6개월 ~ 2개월 전까지 계약에 대한 가시성을 확보해야 한다. 1. 임대차 3법 프로세스 아래의 임대차 프로세스 이미지를 보면 임차인에게 매우 유리한 조건으로 보인다. 계약갱신에서는 임대인이 거주하는 목적만 아니라면 임차인은 2+2 전세계약을 진행할 수 있다. 묵시적 갱신에서는 임차인은 언제든지 계약 거부가 가능하며, 임대인은 거부권이 없다는 것이 핵심 포인트이다. 2. 역전세 20년 8월부터 21년 7월 정도 시점까지 부동산은 호황을 맞게 된다. 그러..
입주하고 나서 우리 부부의 전세 생활이 시작되었다. 입주하자마자 든 생각은 이 집이 우리집이었으면 좋겠다는 생각이 매우 많이 들었다. 신혼에 대한 기대도 잠시, 걱정부터 들긴 했지만 임대차 3법이 생기고 나서는 4년은 거의 무리없이 살 수 있는 것으로 알고 있었다. 하지만, 임대인이 다시 그 집에 들어와서 살겠다느니 이런 사유를 들면 2년 살고 나가야 하는 것으로 알고 있었다. 이 기회에 임대차 3법에 대해서 정리를 해보아야겠다. 임대차 3법은 문재인 정부 시기에 출현된 법안으로 상당히 1차원적인 생각에 의해 진행된 것으로 알고 있다. 앞서 말한 바와 같이 2년 살고 집이 계약이 될지 안될지 모르는 임차인의 입장에서는 거주에 대한 불안감이 항상 엄습한다. 나같은 경우도 1년 6개월 정도만 살고 나면 재계..
전반적인 대출 조건과 금리에 대해서 알았다면, 이번에는 대출 연장이나 예외적인 상황, 그리고 실제 대출을 하기 위하여 준비해야 리스트를 체크해봐야 한다. 1. 이차보전 기간 신혼부부 대출 상품 중에서 현재 가장 강력한 대출 상품으로 꼽히는 서울시 전세 자금 대출은 인생에 있어서 한번 밖에 대출을 받을 수 밖에 없다. 한번 하고 나서 연장을 해야 하는데, 무기한적으로 연장을 해주는 것은 아니고 자녀수에 따라서 이차보전 기간이 증가할 수 있다. 앞 포스팅에서 설명한 바와 같이 대출 할 당시에 추가이차보전금리로 혜택을 받았다면 자녀수 증가에 해당하지 않는다. 대출 실행일 이후 자녀 수 증가가 포인트이다. 2. 이차보전 중단 사유 이차보전 중단 사유는 다소 충격적이다. 결혼 하기 전에 대출을 실행하여 같이 거주..
신혼집을 구하기 위해서 낮은 금리의 대출을 알아보고 있었다. 여자친구의 친구가 낮은 금리로 대출을 진행했다고 해서 우리도 동일한 기준으로 적용할 수 있는지 알아보았다. 대략적인 조건은 이러했다. 1. 대출 조건 1) 서울특별시의 융자추천을 받은 신혼부부(혼인기간이 7년 이내 or 6개월 이내 결혼 예정자) 2) 부부합산 연소득 9천 7백만원 이하 3) 무자택 세대주 또는 세대주로 인정되는 자로 임차보증금 7억원 이하인 임대차 계약을 체결 4) 5% 이상을 계약금으로 지급한 금액 Q. 언제부터 6개월 이내의 결혼 예정자인가? 임대차 계약을 하고 나서 내가 잔금일을 치뤄야 하는 그 일자 기준으로 6개월 이내여야 한다. 예를 들어, 내가 4월 1일에 계약을 하고 10월 1일에 잔금을 치뤄야 한다면 6개월 이내..
우리가 집을 사려고 할때는 거의 대부분의 사람들이 돈을 빌려서 사야 한다. 하지만, 실제로 우리가 얼마를 빌릴 수 있을지는 정확히 모른다. 내 친구가 30대 초반에 전세 대출을 하기 위하여 은행에 방문하였는데, 본인이 생각한 것보다 대출이 너무 안 나와서 당황했다고 한다. 정확한 금액은 듣지 못해서 생각보다 대출이라는 것이 어렵구나라고 생각하고 넘어간 경험이 있다. 그렇다면 은행은 나한테 얼마를 빌려줄 수 있을까? 이제 정확하게 알아보자. 공부를 하다보니, 3가지 기준으로 대출 금액이 정리가 된다. LTV | 집값 얼마니? 그 비율로 빌려줄께. DTI | 소득 얼마니? 그 비율로 빌려줄께. DSR | 부채 얼마니? 그 비율로 빌려줄께. 1. LTV LTV | 집값 얼마니? 그 비율로 빌려줄께. Loan ..
거리를 지나가다보면, 어떤 곳은 고층의 건물로 지어졌고 어떤 곳은 저층의 건물로 지어졌다. 요즘 같은 주택 난 시대에 살고 있는 우리를 보면, 닭장 아파트 같이 고층의 건물들을 많이 지어서 수도권의 수요를 잠재우는 것이 좋아보인다고 생각했다. 하지만, 이것은 잘못된 생각이다. 오늘은 건폐율과 용적에 대해서 정리를 해보려고 한다. 1. 건폐율 건폐율이란 대지면적 중에 건축면적이 차지하는 비율을 뜻한다. 위성에서 보았을 때, 건축물이 토지를 덮고 있는 비율이라고 보면 된다. 이 때, 층수는 상관이 없다. [건축법 제55조] 건폐율 | 대지면적에 대한 건축면적의 비율 공식 | (건축면적/대지면적) x 100 예를 들어, 100㎡ 땅에 건물 80㎡ 짓는다면 건폐율은 80% 가 된다. 그럼, 100㎡ 땅에 건물 ..