건폐율과 용적률, 한방에 정리하자

거리를 지나가다보면, 어떤 곳은 고층의 건물로 지어졌고 어떤 곳은 저층의 건물로 지어졌다. 요즘 같은 주택 난 시대에 살고 있는 우리를 보면, 닭장 아파트 같이 고층의 건물들을 많이 지어서 수도권의 수요를 잠재우는 것이 좋아보인다고 생각했다. 하지만, 이것은 잘못된 생각이다.

오늘은 건폐율과 용적에 대해서 정리를 해보려고 한다. 

1. 건폐율

건폐율이란 대지면적 중에 건축면적이 차지하는 비율을 뜻한다. 위성에서 보았을 때, 건축물이 토지를 덮고 있는 비율이라고 보면 된다. 이 때, 층수는 상관이 없다. 

[건축법 제55조]      건폐율   |   대지면적에 대한 건축면적의 비율      공식   |   (건축면적/대지면적) x 100

예를 들어, 100㎡ 땅에 건물 80㎡ 짓는다면 건폐율은 80% 가 된다. 그럼, 100㎡ 땅에 건물 100㎡ 지으면 건폐율은 몇일까? 100% 이다. 그런데 이건 불가능하다. 당연한 말이지만, 건물이 올라가면 사람도 다녀야하고, 나무나 꽃도 심어야 하고, 주차장도 있어야 한다. 그래서 법으로 건폐율의 상한을 지정해두었다. 

아파트의 경우에도 건폐율이 높다면, 건물이 밀집해서 지어졌을 것이라 프라이버시가 보호되지 않는다. 건물과 건물간의 간격이 좁아서 햇볕도 잘 들지 않고, 조망권도 나오지 않게 되어 답답하게 느껴질 것이다.  또한, 화재가 났을 경우에 건폐율이 높다면 소방차가 접근하기가 힘들다. 그래서 서울권의 경우, 주거용도로 지정된 곳에는 건폐율이 40~60%로 제한이 되고, 상가가 밀집되어 있는 상업지역의 경우에도 건폐율은 60% 를 넘길 수 없다.

 

2. 용적률

[건축법 제45조]      용적률   |   대지면적에 대한 연면적의 비율      공식   |   (연면적/대지면적) x 100

건폐율이 수직적으로 개념을 풀어나갔다면, 용적률은 수평적으로 개념을 풀어 나가야 한다. 즉, 층수를 의미하는 것이고 얼마나 높이, 몇층까지 지어질 수 있느냐가 중요하다. 

용적률은 건물의 연면적(전체 면적)을 토지의 넓이로 나눠서 계산하면 된다. 연면적이란, 건물 각층의 면적의 합이라고 생각하면 된다. 예를 들어, 1층 100㎡, 2층 50㎡, 3층 50㎡ 이면 연면적은 200㎡ 가 된다. 주의할 점은 연면적을 계산할 때는 지하층은 제외가 된다. 대지면적 200㎡ 라고 가정하면, 연면적 200㎡ (100㎡+50㎡+50㎡) 으로 계산되어 용적률이 100% 가 되고, 건폐율은 50% 가 된다. 
이런식으로 계산을 해보면, 동일한 면적에 아파트를 건설하더라도 5층짜리 아파트보다 20층짜리 아파트의 용적률이 훨씬 더 높다. 용적률에 따라서 삶의 질이 달라진다고 생각하면 된다. 

홍콩의 경우, 닭장 아파트로 굉장히 유명하다. 땅값이 매우 비싸고 건물주들이 임대비를 최대한 많이 받기 위하여 공간 활용을 극대화하여 용적률이 1000% 가 넘는 아파트들이 많다. 유튜브에서 영상들을 보면, 사람이 사는 공간이 맞나 싶을 정도로 비위생적이고 갑갑해보인다. 

이처럼 용적률은 부동산 재건축시 사업성을 판단할 수 있는 중요한 지표가 된다. 5층짜리 저층 아파트를 허물고, 새롭게 지어지는 아파트의 높이가 몇층까지 올라가는지에 따라서 사업성이 달라진다. 기존 아파트보다 새롭게 지어지는 아파트를 얼마나 더 높이 올릴 수 있느냐에 따라서 분양세대 규모가 늘어나기 때문이다. 이미 기존 아파트의 용적률이 최대치로 높았다면, 재건축 하는데 사업성은 크게 없다. 그래서 낮은 아파트 허물고, 높게 지을수록 사업성은 좋다. 일반주거지역에 위치한 아파트일 경우 용적률 160~180%가 재건축을 위한 마지노선이라고 생각하면 된다. 

 

최근 분양하고 있는 아파트들의 정보를 보면, 용적률은 200~300% 사이이고, 건폐율은 20% 이하로 짓고 있는 것을 확인할 수 있다.