LTV, DTI, DSR 알고 대출하자

우리가 집을 사려고 할때는 거의 대부분의 사람들이 돈을 빌려서 사야 한다. 하지만, 실제로 우리가 얼마를 빌릴 수 있을지는 정확히 모른다. 내 친구가 30대 초반에 전세 대출을 하기 위하여 은행에 방문하였는데, 본인이 생각한 것보다 대출이 너무 안 나와서 당황했다고 한다. 정확한 금액은 듣지 못해서 생각보다 대출이라는 것이 어렵구나라고 생각하고 넘어간 경험이 있다. 

그렇다면 은행은 나한테 얼마를 빌려줄 수 있을까? 이제 정확하게 알아보자.

공부를 하다보니, 3가지 기준으로 대출 금액이 정리가 된다. 

LTV   |   집값 얼마니? 그 비율로 빌려줄께.      DTI   |   소득 얼마니? 그 비율로 빌려줄께.      DSR   |   부채 얼마니? 그 비율로 빌려줄께.

 

1. LTV

LTV   |   집값 얼마니? 그 비율로 빌려줄께.

Loan To Value Ratio 라고 해서 Loan 은 대출, Value 는 가치, Ratio 는 비율을 뜻한다. 그러니까 집의 가치 대비 얼마를 빌려줄 수 있는지 라고 하여 주택담보인정비율 이라고 한다. 주택을 담보로 돈을 빌릴 때, 인정되는 자산의 가치 비율이다. 

쉽게 이야기하면, 주택의 가격에 있다고 볼 수 있다. 내가 가지고 있는 집값이 얼마인지를 보고 빌려주겠다는 개념이다. 내가 소유하고 있는 집값, 그리고 내가 구입하려고 하는 집값의 가격을 보고 몇 %까지 대출을 해준다는 것이다. 

예를 들어, LTV 가 60% 이고 내가 1억짜리 아파트를 가지고 있다고 하면 6,000만원까지 돈을 빌릴 수 있는 것이다. 

집값에 대한 평가는 시세 또는 감정 의뢰 가치를 평가하게 되는데, 아파트의 경우는 국민은행에서 KB 시세를 기준으로 하고 경매의 경우에는 감정가 등 공신력 있는 평가 자료가 담보 가치를 결정한다. 

즉, 내가 5억에 내가 집을 샀다고 하더라도 4억의 가치로 평가가 된다면 4억으로 계산해야 한다. 

 

2. DTI

DTI   |   소득 얼마니? 그 비율로 빌려줄께.

Debt To Income 이라고 해서 Debt 는 빚, Income 은 소득이다. 즉, 소득 대비 얼마를 빚을 질 수 있는지이다. 

DTI 를 계산할 때는 1년 기준으로 내가 얼마를 버는지이다. 1년에 연봉 5천만원인 사람이 있다고 치면, 이 사람이 버는 돈을 다 빚을 갚는데 쓸 수는 없다. 그러므로 연간 갚아야 할 돈의 수입이 일정 금액을 넘지 않도록 빌려주겠다는 의미이다. 

예를 들어, 연봉이 5천만원이고, DTI 가 40% 라고 한다면, 5천만원 x 40% 하면 2천만원이다. 즉, 1년에 2천만원이라는 한도 안에서 빚 갚는데 쓰라는 의미이다. 
그런데, 2천만원 ~ 5천만원 이런 금액을 대출 받아서 아파트를 살 수는 없다. DTI 는 정확하게 총소득에서 연간원리금이 차지하는 비율을 뜻한다. 여기서 연간원리금이란 단어가 중요한데, 우리가 부동산 담보대출을 빌린다면 1년내로 갚을 수 있는 능력자는 거의 없다. 보통 20~30년 장기 상환으로 빌린다고 보면 되고, 20년짜리로 사용한다고 보면 DTI 연간 2천만원 x 20년 을 하게 되면 4억까지 빌릴 수가 있게 되는 것이다. 

3. DSR

DSR   |   부채 얼마니? 그 비율로 빌려줄께.

Debt Service Ratio 라고 해서 1년동안 갚아하는 모든 대출상환 금액을 연소득으로 나눈 값을 말하며, 총체적원리금상환 비율이라고도 한다. DTI 와 DSR 은 본인의 (+) 와 (-) 되는 돈으로 대출금액이 정해진다고 생각하면 된다.

 

DTI 는 주택담보대출의 원금과 이자상환액 그리고 기타 여러 대출들의 이자상환액을 포함시킨다. 주택담보대출에는 원금+이자가 포함되지만 기타 대출에는 이자 상환 부분만 포함된다.

DSR 은 여기 기타 대출에 원금까지 넣어서 계산된다. 즉, 개인이 가지고 있는 모든 대출, 모든 금융기간의 원리금의 합, 모든 대출의 원금과 이자의 상환액을 연간 소득으로 나눈 것이다. 

예를 들어, 주택담보대출 뿐만 아니라 모든 대출, 차, 할부금, 학자금 대출, 신용대출 등의 모든 대체를 포함해서 원금과 이자 상환액을 선정하는 것이 특징이다. 다른 대출의 이자만 고려하는 DTI 와는 다르게 원금 상환까지 같이 고려한다. 

DSR 은 공통인 주택담보대출의 원리금인 원금/이자는 당연히 포함되고, 기타 대출도 원금/이자까지 포함해서 계산해야 하는 방식이다. 심지어 카드로 쓴 것이 있다면 그것까지 내가 가진 모든 대출의 원금과 이자를 합쳐서 내 소득으로 나눈 값이 DSR 이라고 보면 된다.