전세자금대출 진행 순서

결혼을 하기에 앞서서 제일 고민되는 부분은 아마도 집일 것이다. 집은 결혼에 차지하는 비용에서 80~90% 정도가 될 정도로 큰 비중을 차지한다. 요즘 결혼률이 낮은 것도 부동산이 폭등하면서 생긴 여파라고 볼 수 있다. 평생을 일해도 사지 못한다고 하는 것이 주거지인 집이다. 결혼을 한다는 것은 제2의 삶의 시작이라고도 볼 수 있는데 어느 누가 허름하고 힘들게 시작하고 싶겠는가. 결혼을 하면 새로운 삶이 기다릴 것 같고, 사랑하는 사람과 행복하게 사는 것만 꿈꾸며 결혼을 할 것이다. 우리는 신혼의 삶을 즐기기 위해서 약간의 대출을 하여 집을 구해보기로 하였다.

 

전세자금대출 진행순서는 아래와 같이 진행된다.

1. 이사 계획

네이버 부동산에서 우리의 예산에 맞는 꾀나 괜찮은 아파트들을 선정했다. 아파트를 선정할때 중요한 것들을 크게 보면, 인프라 / 역세권 / 연식 / 층수 이정도라고 볼 수 있을 것 같다. 이 조건을 모두 만족하는 것은 가격이 비쌀 것이니, 이것에 대한 우선순위 선정이 중요하다. 

 

2. 공인중개사 전화 

네이버 부동산에서 괜찮은 매물들을 찾고 공인중개사에 연락해본다. 의외로 임장이라는 것이 어려운 것이 아니었다. 처음 해보는 것이라 집을 보고 나서 이것 저것 많이 물어보면서 조율을 하는 과정이 있을 줄 알았는데 귀찮게 하는 것이 하나도 없다. 이도 이럴 것이 당장 마음에 든다고 해서 말로 떠들어도 계약서 작성 안하면 아무 의미 없다. 집을 보러 온 사람이 마음에 들어서 공인중개사를 괴롭혀야 하는 것이지 공인중개사가 세입자를 귀찮게 하는 것은 없다는 뜻이다. 
그래도 이사 날짜는 대략적으로라도 확정을 짓는 것이 좋고, 3개월 전부터 임장을 다니면 된다. 미리 미리 다녀봐야 괜찮은 매물은 금방 빠진다. 

3. 신혼부부 전세 대출

서울시 신혼부부 전세 대출(신혼부부 임차보증금 이자지원 사업) 상품을 알아보았는데, 대출 상품은 신한은행에서는 정확히 진행하려면 매물을 보고 계약부터 하고 와야 정확한 심사 결과를 알 수 있다고 했다. 매물만 가지고 대출에 대한 심사는 받지 못하는 것일까라는 생각이 들었는데, 다른 상담사에게 물어보면 가능할지도 모른다는 생각이 들었다. 설명을 할 때, 어떠한 매뉴얼을 보여주면서 설명을 들은 것은 아니었고 계약금을 걸고 와야지만 심사가 된다는 말에 신뢰는 떨어졌었다. 

4. 집 보러 가기

인프라 / 역세권 / 연식 / 층수 이정도의 조건으로 매물을 추려내어 집을 실제로 가본다. 많이 정할 필요는 없다. 딱 3~5군데 정도가 적당하다. 굳이 시야를 넓게 가지지 말라고 말하고 싶은 것이 넓어질수록 선택의 폭은 넓어지고 그 선택을 하기는 어려워진다. 

5. 임대인에게 전세자금대출 협조 요청

전세자금대출을 이용하려면 임대인의 동의가 있어야 한다. 대출을 할때는 용도라는 것이 명확해야 한다. 그래서 이름도 전세자금대출인 것이다. 전세자금대출이니 큰 금액이 대출 가능한 것이다. 계약금은 보통 5~10% 정도를 걸어야 한다. 계약금을 걸고 나서 대출에 필요한 나머지 서류들을 제출하면 대출 심사가 진행된다. 보통은 3~7일 정도가 소요된다. 

※ 최악의 경우에 전세자금대출이 나오지 않는 경우가 생길 수 있다. 전세자금대출이 나오지 않게 된다면 계약금을 받을 수 있는 확률은 적어진다고 볼 수 있다. 사전에 임대인과 어떻게 협의되었는지가 중요한데 이것 또한 서류상으로 근거를 남겨놓아야 한다. 구두 계약은 성립이 되지 않을 수 있다. 이것이 은행에서 말하는 제일 어려운 부분인데, 사전 심사가 불가능하고 계약까지 진행되고 나서야 심사가 진행이 가능하니 대출 금액이 나오지 않을 경우 문제가 크게 생길 수 있다.

 

6. 등기부등본 확인

임대인의 등기부등본을 확인하고, 신분증, 은행계좌번호를 대조하여 모든게 일치하는지 확인한다. 전세의 경우에 임차인의 보증금에 대한 안정성이 매우 중요하기 때문에 공인중개사는 가압류, 가등기, 압류, 융자금 등에 대한 설정을 설명해준다. 갭투자가 성행하고 있는 만큼 약간의 융자금이라도 있는 경우에는 과감하게 매물을 포기하는 것이 좋다. 전세보증보험도 들어야 한다. 

7. 임대인에게 문자

공인중개사는 임대인에게 계약에 대한 대략적인 조건을 문자로 보낸다. 계약서 작성 일자와 같은 것은 당연한 것이고 최악의 경우인 전세자금대출이 나오지 않을 경우 어떻게 할지도 받아놓는다. 이것이 법적 근거가 될지는 잘 모르겠다. 그리고 임대인의 동의한다는 내용이 있어야 한다. 

8. 소유자 확인, 가계약금 입금

6번 작업을 다시 한번 확인하고, 임대인의 은행계좌로 가계약금을 입금한다. 이때는 꼭 3가지가 일치하는 이름의 계좌에 입금을 해야 한다. 그 후에 입금한 금액을 임대인에게 확인하라고 한다. 

9. 전세자금대출시 필요서류

새로 입주하는 신축 아파트의 경우, 분양계약서 / 입주안내문 / 사용승인서 / 임시사용승인서가 추가로 더 필요하고, 구축 아파트의 경우 직장인과 사업자가 대부분 서류가 같다. 

 

아래의 8가지 서류를 꼭 확인해야 한다. 

     1.     계약서 - 확정일자 필수
         -   확정일자는 계약서를 작성한 당일에 해당 주민센터에 가서 받아야 함
     2.     계약서 영수증 사본 
         -   전세보증금 5% 이상의 영수증 사본
     3.     가족관계증명서 1통
         -   정부24 에서 온라인으로 출력 가능
     4.     주민등록등본
         -   정부24 에서 온라인으로 출력 가능
     5.     인감증명서
         -   주민센터에 직접 방문해서 발급
     6.     인감도장
     7.     신분증 사본
     8.     재직증명서 1통

10. 전세계약서 작성

이제 날짜와 시간에 맞춰서 공인중개사 부동산에 방문하여 임대인과 임차인이 만나서 전세 계약서를 작성하면 된다. 이때는 등기부등본을 다시 출력해서 임차인이 처음 등기부등본을 본 상황과 똑같은지 다시 한번 꼭 확인해야 한다. 그러면 계약금 중에 가계약 대금을 제외한 일부 금액을 임대인 통장으로 입금하게 되면 계약서 작성은 완료가 된다. 그러고 나서 임차인은 확정일자를 받아야 한다. 

11. 확정일자 받기 

은행에 제출해야 되는 서류는 단순 계약서가 아니라 확정일자를 받은 계약서여야 한다. 계약서를 작성했다면 바로 해당 주민센터에 가서 받는 것이 좋다. 그러면 기존의 준비해둔 서류와 확정일자를 받은 계약서를 들고 은행에 방문해서 대출을 신청하면 된다. 

12. 은행에 대출 신청

기존의 준비해둔 서류와 확정일자를 받은 계약서를 들고 은행에 방문하셔서 대출을 신청하면 된다. 그리고 금융기관에 최대한 빨리 답변을 해달라고 요청한다. 대출을 신청하면 3~7일 사이에 답변을 받을 수 있다. 전세자금 대출도 문제없이 잘 진행된다면 잔금일에는 보통 오전 10시에서 10시 30분경 은행에서 임대인에게 대출 금액을 입금하게 된다. 대출금액은 임차인을 거쳐서 가는게 아니라 임대인에게 다이렉트로 바로 입금하게 되는 것이다. 그리고 나머지 잔금을 임차인이 입금을 하게 된다. 그렇게 입금이 완료 되면 모든 과정이 끝나게 된다. 

이제 이사하고 나서 전입신고만 하면 된다.