증여세 없이 차용증으로 전세집 계약

전세 계약을 하기 위하여 전세금의 약 10%의 계약금을 임대인에게 전달하고, 입주일에 나머지 잔금을 모두 치뤄야 한다. 

부모님께 도움을 받아 진행하는 상황에서 이 큰 금액에 대한 증여세에 대해서 어떻게 대처해야 할지 구체적으로 궁금해졌다. 친구들 중에서 결혼한 친구들은 많지만, 이러한 실전적인 경험을 공유해주는 친구들은 드물었다. 부모님께서 얼마만큼의 금액을 도움을 주시는지 말을 하게 되면, 모든 것이 공개된다고 생각해서 공개를 하지 않았나 싶기도 하였다. 계산을 해보면, 내가 2억이 필요해서 부모님이 2억을 도움 받았는데, 증여세 같은 세금이 붙어버리면 실질적으로 그 돈은 2억이 채 되지 않는 돈이 된다. 

1. 증여세

부모님에게 내가 돈이 필요한 2억을 도움받기 위해서는 공식적으로는 증여세를 내야 한다. 일단, 직계 존속에게 증여를 받게 된다면 10년당 5천만원을 공제 받을 수 있다. 즉, 증여를 받는 금액에서 공제되는 5천만원을 제외하고 과세 표준 구간에 맞는 세율을 곱하면 증여세가 나오게 된다. 항상 생각하는거지만, 정부에서는 금액대 별로 구간을 딱 나누어서 세율이 계산되게 구분되어 있다. 

증여세 면제 한도
배우자로 부터 증여	6억
직계존속으로 부터 증여	성년 5천만 / 미성년 2천만
직계비속으로 부터 증여	5천만
기타 친족으로 부터 증여	1천만

아래의 표와 같이 1억원 이하는 10%, 1억~5억은 20%.. 와 같이 되어 있다. 정리하면서 느끼는거지만 내가 5억을 빌릴꺼면 5.1억과 4.9 억의 증여세 차이는 무려 10%나 된다. 

과세표준	세율	누진공제
1억원 이하	10%	-
1억원 ~ 5억원	20%	1천만
5억원 ~10억원	30%	6천만
10억원 ~ 30억원	40%	1억 6천만
30억원 초과	50%	4억 6천만
(2억 - 5천만) * 20% - 1천만 = 2천만

예를 들어, 증여받는 금액이 2억일 경우에 5천만원을 공제하면 1.5억원이 되고, 그 금액은 20% 의 세율이 적용된다. 세율을 계산하면 3천만원이 되고 누진 공제 금액 1천만원을 빼면 2천만원의 세금을 내야 한다. 이 증여세는 증여 받은 날의 말일부터 즉, 당월 포함 3개월 이내에 증여받은 사람이 직접 납부해야 된다. 

2. 차용증 필요성

도입부에서 말한 바와 같이 나에게 필요한 자금은 2억이다. 하지만, 증여세를 납부하게 되면, 1.8억원이 되어 원래 계획하고 있던 집을 구할 수가 없게 된다. 억 단위로 얘기하여 2천만원 이라는 돈이 작아보일 수 있지만, 2천만원은 상당히 매우 큰 돈이다. 이럴때 필요한 것이 차용증이다. 증여가 아닌 차용으로 하게 되면 증여세를 내지 않아도 된다. 세무당국은 부모 자식 간의 금전거래는 기본적으로 증여로 간주한다. 즉, 이 기본값을 피하기 위해서는 우리에게는 차용증이 필요하다. 당장 문제가 되지 않더라도 더 큰 세금을 내야 할 수도 있으므로 확실하게 챙겨야 한다. 

공인중개사와 통화를 해보니, 전세 계약서를 작성하는 날에 계약금 입금과 부모님과의 차용증까지 작성해준다고 한다. 차용증에는 기본적으로 돈을 빌리는 기간, 이자율 등을 기입하게 되어 있다. 돈을 빌렸으니, 이자를 내야 하는 것은 당연하고 그 기간만큼 주기적으로 이자 지급이 이루어져야 한다. 증여세법을 보면, 법정 이자율은 4.6%의 이자가 적용되나 매우 비싼 이자율이다. 2억을 기준으로 보면 4.6%의 이자는 1천만원이 되지 않는 이자인데, 법에서는 1천만원/년 이 되지 않으면 그 금액은 증여로 보지 않는다고 한다. 증여세 법만 보면, 2억은 무이자로 차용이 가능하다는 것이다. 

3. 차용증 입증

세무조사가 언제 나올지는 모르지만, 우리가 작성한 차용증이 이러한 내용들을 인지하고 미리 작성하였다는 것을 입증하는 것이 중요하다. 그러기 위해서는 우리는 공증이라는 것을 받게 되는데, 공증을 받으면 확정일자라는 것이 있고 그 작성일자에 대한 공증이라는 것을 받게 된다. 공식적으로 증명한다 정도로 이해하면 될 것이다. 하지만, 생각보다 이 공증이라는 것에 대한 비용이 어마어마하다. 2억 기준에 62만원 정도라고 한다. 

하지만, 꼭 공증을 받지 않더라도 내용 증명 이라는 것을 하게 되면 저렴하게 작성일자에 대한 입증을 할 수 있다. 내용증명은 우체국을 통해서 보낼 수 있고, 1부는 우체국에 보관되고 1부는 수취인에게 발송된다. 즉, 특정 시점에 내용증명을 보냈다는 것을 우체국에서 입증할 수 있다는 것이다. 이 비용은 1300원이다. 그리고 인감증명서를 활용하면 600원으로 작성일자도 입증도 가능하다. 또한, 이메일도 관련 내용이 특정 시점에 작성되었다는 근거로 활용될 수 있다. 작성일자를 입증할 문서를 첨부하여 이메일을 작성하면, 작성일자 입증이 가능할 것으로 예상된다.  

     1.     공증   -   62만원

     2.     내용증명   -   1300원

     3.     인감증명서 활용   -   600원

     4.     이메일 

 

4. 이자 소득세 없이 차용

앞에서 얘기한 바와 같이 2억을 차용하게 되면 무이자로 해도 문제가 되지 않는다. 하지만, 이자가 지급되지 않는다면 이게 증여인지 차용인지 알 수 있는 방법이 없다. 그래서 이자 지급 내역이 중요한데, 2억은 무이자로 차용을 해도 문제가 되지 않기 때문에 이때는 이자 지급이 아닌 원금 상환을 통해서 차용을 입증하는 방법이 가장 좋다고 볼 수 있다. 이렇게 하면, 원금 상환 방식이기 때문에 이자 소득세를 따로 낼 필요가없으며 차용을 했다는 입증까지 가능하다.

5. 차용증 작성 방법

법원 금전대차 계약서를 검색하여, 해당 사이트의 일반적인 경우의 문서를 다운로드 받아서 활용하면 된다. 

다운로드 : https://seoul.scourt.go.kr/contract/new/DocListAction.work?pageIndex=3