04. 월세보다 전세를 선호하는 임차인

사람들은 대부분이 같은 조건이라면 비용이 적게 발생하는 걸 선호한다. 동일한 조건에서 비교한다고 하면, 월세는 월마다 일정 비용을 발생 시키지만 전세는 큰 목돈을 필요로 하게 된다. 목돈을 마련할 때에는 대출이 보통 필요하게 되는데, 그 이자 비용이 월세라고 생각하고 비교하면 된다. 일반적인 상황이라면 이 이자 비용은 월세보다 보통 낮게 책정된다. 22년도 같은 경우가 아주 특별한 경우인데, 이러한 상황은 매우 드물다.

결국, 임차인은 월세보다 전세를 항상 선호하게 되어 있다. 임대인은 반대로 월세를 놓는 것이 더 유리하다. 하지만, 정부의 정책이나 대출 상황 등을 고려하여 효용 가치를 따져보면 월세가 더 높은 수익이 나지 않을 수 있다. 그리고 임차인은 전세를 선호하기 때문에 월세를 고집하다가 공실이 발생하고 장기화가 되면 임대인은 고민이 더 많아질 수 밖에 없다. 이런 현상으로 전세 물건이 많은 것이지, 전세가 좋아서 전세를 놓는 것은 아니다.

 

[    임차인은 전세를 선호한다    ]       1.     전세 대출 이자보다 월세가 적음       2.     전세는 구조상 수요와 공급의 불균형으로 오르는 구조 (★)       3.     전세가 항상 폭등하지 않는 이유는 필수품       4.     전세는 꾸준히 상승 (인구 감소와 별개) (★)

예를 들어서 임차 수요 100, 임대 공급 100 이 있다고 가정해보자. 공급은 비교하기 좋게 전세 50, 월세 50 이다. 임차인은 무조건적으로 전세를 선호하게 되어 있다. 이전에는 목돈이 없는 사람은 월세를 선택했지만, 최근에는 목돈이 없는 사람이 거의 없다. 우리나라에서는 전세 대출 제도가 잘 되어 있기 때문이다. 여기서 수요와 공급이 어긋나게 되는 것이다.

 

처음에 얘기한 수요와 공급은 100:100 으로 맞게 보였다. 세세하게 살펴보니, 사람들은 전세를 선호하고 전세 물량은 50 밖에 되지 않았다. 그렇기 때문에 전세가는 지속적으로 올라가고 있는 것이다. 응용을 해보면, 인구가 줄어든다고 하여도 인구가 줄어 들어도 전세가가 올라갈 수도 있겠다라는 생각이 들어야 한다. 인구가 줄어들어 수요가 80 이라고 가정해보자. 전세 공급은 아직도 50 이다. 80 으로 줄어들었는데도 아직 전세 공급이 부족하기 때문이다.

그러면 전세값이 폭등할 수 있을까? 100명 중에서 50명은 전세 계약을 했다. 집이라는 것은 주거지이며, 우리가 살아가는데 있어 가장 중요한 필수품이다. 나머지 50명은 어쩔 수 없이 월세 계약을 해야 한다. 이렇게 수요 100, 공급 100 이 소멸하여 다시 제자리로 돌아가게 된다. 이러한 과정이 반복 되기 때문에 폭등은 하지 않지만, 전세가는 꾸준히 상승할 수 있는 그런 시장 구조를 가지고 있다.

전세가가 계속 올라가면 월세가 유리하지 않을까 생각할 수도 있다. 월세는 전세에 종속적인 관계에 있기 때문에 전세가 상승하면, 월세도 동반 상승하게 되어 있다. 특히나 월세를 놓는 임대인들은 공실에 대한 걱정이 별로 없다. 위에서 말한거처럼 여유가 있는 임대인들이 월세를 놓게 된다. 급하지 않다는 것이다. 이렇게 올라가 있는 전월세가 다 상승한다고 하더라도 임차인 입장에서 효용 가치를 따져보면 그래도 전세 이자 갚는 것이 더 싸다. 그렇기 때문에 올라간 전세가를 또 선택하게 된다.

 

[    전세와 월세의 관계    ]       1.     전세와 월세는 대체 상품       2.     월세는 전세에 종속적 관계       3.     월세의 공급이 많다고 전세가 내려가지 않음       4.     전세 가격이 월세 가격을 결정하는 구조 (★)

임대료를 안정시키기 위해서 공공임대를 얘기하는 사람들도 있다. 현실적으로 공공임대가 임대료를 안정시킬 수 없는 구조를 가지고 있다. 공공임대는 모든 임대 물건을 전세를 놓을 수가 없는데, 이것은 수익 구조 때문이다. LH 나 SH 가 계속 전세로만 놓게 된다면 적자가 누적이 되서 파산이 되기 때문에, 대출을 이자를 넘어서는 월세를 어느 정도 받을 수 밖에 없다.

월세보다 전세를 선호하는 임차인 때문에 전세의 종속적인 월세라는 이 대체 상품의 구조로 전세가는 지속적으로 상승 가능한 여력을 가지고 있다.

 

 

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