05. 임차인과 임대인의 협상력의 차이

물건을 판매할때는 판매자가 소비자에게 물건을 팔기 위하여 영업도 하고 마케팅도 한다. 하지만, 임대인과 임차인의 관계에서는 일반적으로 임차인이 더 불리하다. 임대인은 가격을 올리려고 하는 것이 당연하고, 임차인은 가격을 내리려고 하는 것이 당연하다. 여기서 임대인에게는 보험이 있는데, 이것이 기존 임대인이다. 기존 임대인을 보험으로 놓고 더 높은 가격으로 신규 임대인을 구하면 된다. 재밌는 사실은 4억짜리 전세 집이 있다고 가정해보자. 계약이 만료가 되면 임대인들은 금액을 5천만원 정도 올려버린다. 1천만원~2천만원이 아닌 5천만원 정도씩 올려버린다는 것에 주목을 해야 한다. 

내가 살고 있는 전세집에서 이제 나간다고 임대인에게 공지를 하게 되면 임대인은 집을 매물로 내놓게 된다. 그런데 거래가 생각보다 안됐다고 가정하면, 이 임대인은 본인이 현금을 마련해서 나에게 보증금을 내주지 않는다. 이런 임대인은 우리나라에 존재하지 않는다고 생각하면 된다. 결국, 신규 임차인이 구해지지 않는다면 계속해서 기간은 늘어질 수 밖에 없다. 내 입장에서는 소송을 건다든지, 어떻게 해서든 내 보증금을 정확한 기간에 받고 싶지만 이것 또한 말처럼 쉽지 않다.

 

임대인과 임차인의 협상력 차이       1.     임대인은 임대료를 올리려고 함          -    임차인이 보험       2.     임차인은 임대료를 내리려고 함          -    Out 하는 방법 밖에는 답이 없음          +   이사 비용 발생          +   이사 비용 vs. 전세 이자 (★)

임차인들도 임대료를 내리고 싶다. 전세면 보증금을 내리고 싶다든지, 월세는 월세비를 깎고 싶을 것이다. 임차인들이 내릴 수 있는 방법은 나간다는 방법 외에는 없다. 기존 임차인이 나가게 되면 임대인은 신규 임차인을 구해야 하고, 계약을 진행해야 하며 어떠한 사람들이 내집에 들어와서 살지 검토해야 하는 귀찮은 부분들이 생기기 때문이다. 하지만, 임차인 입장에서도 귀찮게 되는 것은 마찬가지이다. 일단은 이사를 가야하는데 이사에 대한 비용이 만만치 않다. 신규 집에 대한 인테리어 비용도 들 수 있고, 부동산 중개수수료 라든지 생각치 못한 비용들이 많이 발생한다. 이러한 비용들을 합치면 500~700 정도는 기본적으로 깨지게 되어 있다.

그러면 여기서 이제 고민을 해보아야 한다. 이사로 인한 비용이 큰 것인지, 보증금이 상승하는 것에 대한 비용이 큰 것인지 말이다. 사실 임대인은 5천만원을 올렸다고 하더라도 우리에게는 당연히 현금 5천만원이 없다. 그 비용에 대한 이자만 생각하면 된다. 5천만원에 대한 이자가 5% 라고만 쳐도 250만/년 이다. 결국 이사를 안 가고, 임대인이 요구하는 보증금 상승에 대해서 대응하는 것이 현실적이다.

생각해보면, 이전 회사에 다닐 때 해외영업 팀장님이 전세계약 만기가 되자 8천만원을 올려 달라고 통보를 받았다고 했다. 2년 살았더니, 전세값 8천만원 가격 상승이 말이 안되는 것 같았다. 임대인의 욕심 또는 나가라는 의미로 해석을 하였다. 부동산에 대한 지식이 없던 나로써는 저 금액을 순수하게 8천만원으로 인식하였고, 이자나 이사에 대한 비용으로 환산해서 계산하지는 못하였다.

[    협상력 차이로 전세가 상승 구조 형성    ]       1.     임대인은 올리는게 쉬움       2.     임차인은 내리는게 어려움                * 장기 거주하는 집(아파트) 일 경우 성립 가능하고, 단기 거주하는 집(오피스텔)은 성립 불가  (★)

이러한 이유로 사람들은 이사를 가기를 싫어하고 꺼려한다. 그래서 장기적으로 오래 살 수 있는 집들이 상승 여력이 좋다. 오피스텔이 왜 상승 여력이 약하냐면 단기성 계약이 많기 때문에 저항력이 약하다. 나만 해도 아파트 전세로 들어와서 오래 살고 싶다는 생각을 많이 했다. 타당한 이유가 있지 않다면 오래 거주하고 싶었고 임대차 3법을 고려해서 최소 4년은 생각하고 있었다. 이러한 현상으로 아파트 전세값은 지속적으로 상승할 것이다.

 

 

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