03. 주택공급에 대한 개념(거주수요, 투자수요 / 입주물량, 분양물량)

우리나라 부동산 시장은 매매시장과 임대시장으로 이루어져 있다. 매매시장은 일반주택에 대한 매매시장으로 중고 시장으로 생각하면 되고, 임대시장은 전세와 월세로 이루어져있다. 전세는 보증금을 내면 계약기간 내에는 월에 납부하는 금액이 없지만, 월세는 월에 납부하는 금액이 있는 것이 특징이다. 반전세라는 개념은 월세에 비해서 보증금이 높고 월에 납부하는 금액이 존재하기 때문에 월세라고 보면 된다.

이러한 시장에 들어가는 수요를 주택 수요라고 한다. 주택 수요는 실제 거주 수요, 투자 수요가 있다고 생각하면 된다. 거주 수요는 매매시장과 임대시장 둘 다 대상이 되고, 투자 수요는 매매시장만 해당하게 된다.

 

투자 수요 관점에서 임대시장으로 수익을 올린 사례가 있긴 하다. 미분양이 나게 된 건설사가 있었는데 미분양이 나게 되면 건설사에서는 PF 대출을 통해서 버티게 된다. 하지만, 대출 이자가 만만치 않고 결국은 분양으로 판매를 해야 되는 아파트이기 때문에 작전을 마련을 해야 한다. 그래서 나온 것이 After Living 이라는 상품이었는데 '3년 정도 살아보고 살지 말지 결정을 해라' 라고 해서 일종의 전세 개념이다. 이 때, 건설사에서는 소유권을 전세인에게 넘기면 대출 등 다른 혜택이 있어 소유권을 넘기고자 한다. 소유권이 넘어가면 전세인에게는 재산세, 소유세 등 다른 비용들이 발생을 한다. 이 비용들을 건설사에서 부담을 해주고, 소유권을 넘기는 형태를 취했다. 소유권을 넘기니, 본인이 들어가야 할 전세 아파트에 다른 임대인들을 월세 계약을 해서 이득을 취했다. 그리고 그 소유권자는 30% 정도의 연수익율을 올리고 3년 뒤에 건설사에게 돈을 받고 빠졌다. 이러한 예외사항을 빼고는 투자 수요는 매매시장에서 밖에 일어나지 않는다.

 

[     주택 공급     ]       1.     일반 중고 주택 > 매매 공급 or 임대 공급       2.     분양물량 > 100% 매매공급, 적극성 100%, 가격 중요       3.     입주물량 > 100% 임대공급, 일부 매매 공급

자이라는 건설사에서 1000 세대 아파트를 분양한다고 해보면, 청약이 진행이 된다. 청약자들은 10% 계약금을 내고 아파트를 짓기 시작하는데, 집을 짓는 3년 동안에 중도금을 내야 한다. 이러한 청약자들을 분양권자라고 한다. 여기서 분양권자들은 분양권을 팔 수가 있게 되는데 이것을 전매라고 한다. 시장이 과열되어 이러한 것들을 제한하는 것을 전매제한이라고 한다. 3억짜리 아파트를 3천만원 주고 계약을 했는데 전매시장에서 P 가 붙었다. 5천만원이 붙었다고 치면 167% 의 수익이 났다고 생각하면 된다.

 

아파트가 완공이 되면, 입주를 시작하게 되는데 이미 입주물량은 정해져 있었다는 것이다. 이 시점에 새로운 입주물량이 나오는 것은 100% 임대공급이라는 것에 주목해야 한다. 

임차인이 분양이 당첨되어 입주날에 입주를 위해 전세 계약 갱신을 하지 않게 되므로 임대 공급은 하나 늘어나게 된다. 투자자가 분양이 당첨되면 입주날까지 전세나 월세를 놓게 되니 임대 공급이 하나 늘어나게 된다.

결론은 시점 차이로 인하여 분양물량은 100% 매매공급, 입주물량은 100% 임대공급이라고 생각하면 된다.

 

 

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