02. 부동산 시장 미래 예측 & 실수요

AI 시대가 오면서 제일 중요한 것은 데이터이다. 과거의 데이터를 가지고 현재를 분석하고, 미래를 예측하는 것이다. 하지만, 우리는 생각보다 과거를 빨리 잊는다. '과거에 얽매이지 말자', '지금은 그때와는 상황이 다르다' 라는 말들도 있지만, 과거 데이터를 가지고 미래를 예측하는 것은 일반적으로는 너무 당연한 이론이다.

1.     과거와 현재로 미래가 만들어진다

임대차 3법 개정, 시행, 21년도까지의 폭등장, 박근혜 정부의 전세난 등 부동산 시장에서는 큰 이슈들이 많이 발생하였다. 하지만, 우리는 과거를 너무 빨리 잊는다. 과거에서 현재 그리고 미래는 연결고리가 있고 그러한 연결고리를 잊으면 안된다. 논리적인 사고 방식이 없다면 결국은 내가 원하는 방향으로 간다고 착각을 하게 된다.

 

[     과거를 빨리 잊지 말자     ]       1.     과거에서 현재, 그리고 미래는 연결되어 있음       2.     과거를 잊으면 현재 상황을 제대로 이해할 수 없음       3.     미래 예측은 자신이 원하는 방향으로 간다고 예측함 (★) [     과거를 빨리 잊는 사람들의 특징     ]       1.     결국 내가 말하는 데로 됐잖아       2.     결과 중심적으로 시장을 바라보게 됨 (22년 하락원인 - 금리)

 

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22년도 시기에 폭락장이 오게 된다. 폭등장이 있었기에 폭락장이 오게된 것인데 여기에 기름을 붓는 일이 발생한다. 바로 금리 인상이다. 근본적인 하락장이 시작하게 된 이유를 파악해야 하는데 그 부분을 가속화 시킨 부분으로만 사람들은 기억을 하게 된다. 그리고 나서 금리가 어느 정도 안정화가 되자 다시 일부 상승장이 왔다. 아마도 다시 하락장이 오게 되면 일부 전문가들은 과거를 잊고 인구 하락을 원인으로 꼽을 가능성이 높다.

2.     주택을 실수요 관점에서 보지 말자

21년도의 상승장일 때, 대부분의 전문가들은 공급 부족을 언급 했었다. 실수요 관점에서의 공급 부족으로 생각을 한 것이다. 하지만, 하락이 시작되고 나서 그 수요는 거품처럼 없어져버렸다. 즉, 가수요였던 것이다.

 

[     실수요의 관점     ]       1.     수요를 착각하게 됨       2.     시장을 당위나 정의 관점에서 보게 됨       3.     본인의 수요의 목적을 착각하게 됨       4.     인구론의 함정에 빠지게 됨       =>     실거주는 1도 없다는게 가장 현실적

집값이 오르지 않는다는 전제가 깔리면, 집을 매매할 이유가 없다. 이러한 전제가 있다면 임차인 입장에서 전세제도는 매우 유리하다. 결국 본인의 수요의 목적을 착각하게 되는 효과이다. 집을 매매해서 실수요로 거주한다고 하더라도, 기대하는 부분은 시세 차익이다.

예를 들어, 10억짜리 집이 3억으로 떨어졌다고 해보면 대부분의 사람들은 매매를 시도할 것이다. 여기서 집값이 안 오를꺼라는 강한 전제를 주게 된다면 그 집을 사기보다는 전세로 약 2억 정도로 들어가며 1억은 다른 용도로 사용할 것이다.

우리나라 사람들은 집을 매매해서 손해본다는 것은 상상도 할 수 없는 일이다. 실소유의 진정한 정의는 손해를 보더라도 그걸 감당해내야만 진짜 실소유의 목적이다. 주식도 투자의 관점이기 때문에 떨어진다고 하면 절대 사지 않을 것이다. 자동차는 타면 탈수록 시간이 지나면 지날수록 감가가 된다는 것을 알면서도 우리는 산다. 이것이 진정한 실소유이다.

결론은 우리나라에서 실거주는 1도 없다.

 

 

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