임대차 3법 프로세스 (역전세 현상)

임대차 3법에 대한 정의는 지난 포스팅에서 공부해보았다. 앞서 말한 바와 같이 임차인들은 전세 입주 후에 1년 6개월이 지나면 다음 집에 대해서 고민해야 한다. 이집에서 계속 살 것인지, 이사를 갈 것인지 말이다. 임대차 3법에서도 임대인은 전세계약 만료 6개월 ~ 2개월 전까지 계약에 대한 가시성을 확보해야 한다. 

1.   임대차 3법 프로세스

아래의 임대차 프로세스 이미지를 보면 임차인에게 매우 유리한 조건으로 보인다. 계약갱신에서는 임대인이 거주하는 목적만 아니라면 임차인은 2+2 전세계약을 진행할 수 있다. 묵시적 갱신에서는 임차인은 언제든지 계약 거부가 가능하며, 임대인은 거부권이 없다는 것이 핵심 포인트이다. 

 

2.   역전세

20년 8월부터 21년 7월 정도 시점까지 부동산은 호황을 맞게 된다. 그러고 나서 약간의 상승을 동반한채 22년 8월을 기점으로 전세가는 무너졌다. 전세가가 무너지면서 역전세 현상이 발생을 하였고, 임대차 3법에 의한 임차인의 권리 강화로 임대인들은 전세보증금을 3개월 안에 돌려줘야 하는 현상이 발생하였다. 현금 유동성이 좋은 임대인이면 모르겠지만, 임대인들은 다시 한번 그 전세자금으로 어딘가에 사용하였을 것이다. 신규 세입자를 구하여도 이전만큼의 전세보증금을 확보하기 어려우므로 나머지 돈을 메꿔야 하는 어려움에 처한다.

 

20년 8월부터 21년 7월까지 (노원구/송파구/마포구) 는 약 20%의 전세가가 상승하였다.

 

21년 7월부터 23년 7월까지 (송파구/동대문구/동작구) 는 약 15%의 전세가가 하락하였다.

결국 임대차 3법은 프로세스적으로는 계약 갱신에 대한 허점이 노출되어 임대인(직계존비속)이 거주한다고 하고 전세보증금을 올려 신규 세입자를 받는 것이 가능하다. 역전세가 발생하였을 경우에는 임차인이 언제든지 계약 거부가 가능하므로 임대인의 리스크가 커지는 현상이 일어나고 있다. 

내 생각에는 차라리 이런 어설픈 법을 만드는 것보다는 전세기간을 3~4년으로 확정 짓는 것이 어땠을까 싶다. 물론 이러한 방법도 고민 하지 않은 것은 아니었겠지만 일단 하고 보자 식의 애매한 방법보다는, 기존 법을 유지하되 단순하게 기간을 늘리는 방법이 더 나았을 것이라고 본다. 

 

 

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