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부동산/인사이트 (5)

05. 임차인과 임대인의 협상력의 차이

물건을 판매할때는 판매자가 소비자에게 물건을 팔기 위하여 영업도 하고 마케팅도 한다. 하지만, 임대인과 임차인의 관계에서는 일반적으로 임차인이 더 불리하다. 임대인은 가격을 올리려고 하는 것이 당연하고, 임차인은 가격을 내리려고 하는 것이 당연하다. 여기서 임대인에게는 보험이 있는데, 이것이 기존 임대인이다. 기존 임대인을 보험으로 놓고 더 높은 가격으로 신규 임대인을 구하면 된다. 재밌는 사실은 4억짜리 전세 집이 있다고 가정해보자. 계약이 만료가 되면 임대인들은 금액을 5천만원 정도 올려버린다. 1천만원~2천만원이 아닌 5천만원 정도씩 올려버린다는 것에 주목을 해야 한다. 내가 살고 있는 전세집에서 이제 나간다고 임대인에게 공지를 하게 되면 임대인은 집을 매물로 내놓게 된다. 그런데 거래가 생각보다 ..

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04. 월세보다 전세를 선호하는 임차인

사람들은 대부분이 같은 조건이라면 비용이 적게 발생하는 걸 선호한다. 동일한 조건에서 비교한다고 하면, 월세는 월마다 일정 비용을 발생 시키지만 전세는 큰 목돈을 필요로 하게 된다. 목돈을 마련할 때에는 대출이 보통 필요하게 되는데, 그 이자 비용이 월세라고 생각하고 비교하면 된다. 일반적인 상황이라면 이 이자 비용은 월세보다 보통 낮게 책정된다. 22년도 같은 경우가 아주 특별한 경우인데, 이러한 상황은 매우 드물다. 결국, 임차인은 월세보다 전세를 항상 선호하게 되어 있다. 임대인은 반대로 월세를 놓는 것이 더 유리하다. 하지만, 정부의 정책이나 대출 상황 등을 고려하여 효용 가치를 따져보면 월세가 더 높은 수익이 나지 않을 수 있다. 그리고 임차인은 전세를 선호하기 때문에 월세를 고집하다가 공실이 ..

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03. 주택공급에 대한 개념(거주수요, 투자수요 / 입주물량, 분양물량)

우리나라 부동산 시장은 매매시장과 임대시장으로 이루어져 있다. 매매시장은 일반주택에 대한 매매시장으로 중고 시장으로 생각하면 되고, 임대시장은 전세와 월세로 이루어져있다. 전세는 보증금을 내면 계약기간 내에는 월에 납부하는 금액이 없지만, 월세는 월에 납부하는 금액이 있는 것이 특징이다. 반전세라는 개념은 월세에 비해서 보증금이 높고 월에 납부하는 금액이 존재하기 때문에 월세라고 보면 된다. 이러한 시장에 들어가는 수요를 주택 수요라고 한다. 주택 수요는 실제 거주 수요, 투자 수요가 있다고 생각하면 된다. 거주 수요는 매매시장과 임대시장 둘 다 대상이 되고, 투자 수요는 매매시장만 해당하게 된다. 투자 수요 관점에서 임대시장으로 수익을 올린 사례가 있긴 하다. 미분양이 나게 된 건설사가 있었는데 미분양..

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02. 부동산 시장 미래 예측 & 실수요

AI 시대가 오면서 제일 중요한 것은 데이터이다. 과거의 데이터를 가지고 현재를 분석하고, 미래를 예측하는 것이다. 하지만, 우리는 생각보다 과거를 빨리 잊는다. '과거에 얽매이지 말자', '지금은 그때와는 상황이 다르다' 라는 말들도 있지만, 과거 데이터를 가지고 미래를 예측하는 것은 일반적으로는 너무 당연한 이론이다. 1. 과거와 현재로 미래가 만들어진다 임대차 3법 개정, 시행, 21년도까지의 폭등장, 박근혜 정부의 전세난 등 부동산 시장에서는 큰 이슈들이 많이 발생하였다. 하지만, 우리는 과거를 너무 빨리 잊는다. 과거에서 현재 그리고 미래는 연결고리가 있고 그러한 연결고리를 잊으면 안된다. 논리적인 사고 방식이 없다면 결국은 내가 원하는 방향으로 간다고 착각을 하게 된다. [ 과거를 빨리 잊지 ..

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01. 부동산 시장을 대하는 우리의 자세

부동산 시장을 바라보는 사람들의 시각은 다양하다. 상승을 바라는 사람, 하락을 바라는 사람, 무관심한 사람 등이 있을 것이다. 나는 어땠을까? [ 시장을 바라보는 우리들의 시각 ] 1. 상승론자 2. 하락론자 3. 무관심자 나를 돌이켜보면, 2020년도 부동산 폭등 장에 부동산이라는 것에 대해서 처음으로 관심을 가졌고 2023년도에 결혼을 준비하면서 실제로 전세계약도 해보았다. 2020년도에는 송도 아파트에 청약 예비 당첨이 되어 영끌족이 되어 상승론자가 되는 상상도 해보았고, 2023년에는 한없이 올라간 부동산 가격으로 인해 하락론자가 되었다. 정부에서 내놓는 정책 중에서 나를 위한 대책은 하나도 없는 것 같았고, 초상류층과 초하류층 만을 위한 정책만 나오는 것 같았다. 이러한 시각을 바탕으로 상승론자..

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